擺上交易桌的薈聚薈聚
撰文|黎浩然、蘇珊
主編|付慶榮
頭圖來源|項目官方
扎根中國內地16年，被賣英格卡集團的英格高光時刻，這兩年集中爆發。想出
2025開年，薈聚北京西紅門薈聚，被賣取代連續“霸榜”4月之久的英格朝陽合生匯，登頂北京人氣商場TOP1。想出
往前數，薈聚去年9月，被賣投資80億元、英格英格卡中國單體投資金額最大的想出項目——上海薈聚，閃亮登場，薈聚開業百日斬獲300萬客流，被賣71%首店占比創下滬上商業新紀錄；4月，英格西安薈聚入市，據報道，首日開業客流量23萬人次，達到近年西安購物中心天花板。
加速前進的英格卡，卻在這8月給按下暫停鍵。有知情人士透露，英格卡正計劃打包出售國內的10座薈聚購物中心。
對此，贏商研究中心求證英格卡相關負責人，對方表示“目前還沒有收到任何這方面消息”。同時，贏商研究中心多方調研，多位專家表示，市場上有類似承諾安排的，目前回報率約定在5.5%-9%區間。
以“宜家藍盒子+mall”的獨特形態存在，英格卡開發的薈聚，是中國商業地產圈外資mall的典型樣本之一。
蟄伏十數年后，它為何會在進入密集開業期的當下，急流勇退？
01
無錫、北京、武漢三子
叫價160億
據市場公開信息，首批出售的項目，是位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，涉及資金160億元，接盤方為險資。
上述三個項目，是英格卡于中國內地較早開業的購物中心，運營至今均已超過10年時間。
消息提到，接盤方為泰康人壽領投的基金，基金總規模80億元，泰康人壽認購30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會人壽等險資，共計認購30億元。
同時，英格卡將認購基金的劣后級，出資約20億元。此外，出售總代價當中，剩余的80億元擬采用銀行融資的方式獲取。
另據知情人士透露，目前，交易各方仍在溝通合作條款和細節。從消息來看，出售完成后，項目的運營權仍在英格卡手中，且其承諾投資期間，保險機構的回報率將接近7%。
贏商研究中心多年來持續跟蹤零售商業地產大宗交易市場，充分感受到，大宗交易市場是商業地產投資情緒的晴雨表，反映出商業大宗資產的供求關系和市場預期。
在《萬達、印力、銀泰百貨…“百億級資產包”被誰買了？ | 2024年大宗交易盤點》一文中，贏商研究中心曾明確指出當下零售商業地產的大宗交易特點：
一是，風險偏好保守，頭部項目才能夠順利交易。
二是，典型買方市場，由金融機構主導。
顯然，此次傳聞的交易，嚴格符合上述特征。
之于英格卡集團，選擇優先出售無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心，主要基于以下綜合考量：
運營時間與成熟度優勢
無錫、北京、武漢項目是英格卡在中國內地最早開業的三個購物中心（無錫2014年、北京2015年、武漢2015年），運營時間均超10年，已進入穩定盈利期。
成熟項目擁有長期運營數據（如出租率、客流量、銷售額），估值模型明確，更易獲得險資認可。而福州、西安、上海等7個新項目仍處培育期，現金流不穩定，估值難度高。
財務與戰略回血需求
目前，英格卡面臨雙重壓力——宜家零售業務下滑、7個新項目需長期輸血（如上海薈聚投資80億元）。出售三個成熟項目，其可一次性回籠大額資金，用于支持新項目開發及債務償還。
通過保留運營權（承諾險資7%年化回報），英格卡實現“資本持有方+專業運營方”角色分離，降低重資產負擔，聚焦品牌管理與流量轉化。
交易可行性與險資偏好
泰康、中宏等險資近年密集收購一線/強二線城市商業地產（如萬達廣場、佛山嶺南天地），偏好租金穩定、抗通脹的資產。無錫、北京、武漢項目均位于高能級城市核心區，符合險資配置需求。
鋪墊未來資本化新路徑
成熟項目現金流穩定（如北京薈聚出租率98.2%），符合公募REITs底層資產要求。出售給險資后，可通過運營提質（如引入奢侈品牌、升級會員體系）進一步拉升估值，未來打包為消費REITs上市，實現資本利得倍增。
02
薈聚的資產底色
與轉型思考
英格卡選擇無錫、北京、武漢作為首批出售項目，本質是“以成熟資產換空間”的策略。
短期看，快速回血大筆資金，緩解新項目投入與零售業務下滑壓力；中期，其保留運營權鎖定管理收益，輕資產化降低風險。
放眼長期，可借力險資資源與REITs通道，實現資產價值最大化。若后續7個新項目培育成熟，可能復制相同退出路徑，形成“開發-運營-資本化”的閉環循環。
目前，英格卡在內地開發了10個薈聚，且均為重資產開發。相較于一批采取基金模式的國外同行，英格卡一直堅持了重資產的路線。早前，時任英特宜家購物中心集團中國區總裁丁暉就表示，“我們是更注重長期投資回報的公司，而非短期的財務回報。”
2009年，當時還叫英特宜家購物中心集團的英格卡以重資產的模式入局中國，于無錫、北京、武漢開發首批購物中心項目，總額超過100億元，總租賃面積超過53.3萬平方米。彼時，上海首個宜家家居已開業11年，這一筆100億的投資超過宜家在中國投資的總和。
2014-2015年間，無錫、北京、武漢三個薈聚開業，均為超15萬㎡的大型項目。超大的體量，意味著超長開發周期（超過5年），這在當時高周轉的中國市場顯得有點另類。
在這三個薈聚中，主力店幾乎是固定模式——宜家藍盒子、蘇寧電器、金逸影城、歐尚超市。憑借宜家家居強大的引流能力，以及標配超大免費停車位（北京薈聚有7000個停車位，無錫和武漢有5-6000個），它們活得相當滋潤，從未缺乏客流。
2016年，英格卡集團業務重構。2017年，其在中國首個商業綜合體項目長沙開工，重金投資約40億元，包含長沙薈聚購物中心、湖南首家宜家家居、以及“薈聚之光” 商務公寓。
此后三年間，英格卡集團內部經歷了數次業務梳理，在外部亦面對著線上電商、線下競爭對手的雙重沖擊，宜家凈利潤于2018年出現14.8%的同比下滑。
利潤承壓，薈聚另探新路，從郊區走入市中心。當時已納入計劃的大型薈聚（長沙、西安、上海）繼續建設，但未來新項目開始配合宜家的市中心策略，轉向小“薈聚”。
2021年稍早開業的福州薈聚則代表了薈聚“城心化”、“小型化”的路線。其后數年間，這種小“薈聚”又開到了南寧、昆明和合肥。
至此，薈聚在中國內地的十子，皆已成型，且呈現出一定的共性特征：
重資產主導，梯度差異顯著
10座薈聚總投資額超270億元，單體平均投資約27億元。
早期項目（無錫/北京/武漢） 投資相對較低，但運營超10年，已進入成熟期。除成熟項目外，福州、西安、上海等7個新項目處于運營初期，資金回流周期長，需持續投入。
核心城市全覆蓋，產品迭代升級
10座薈聚覆蓋一線（北京/上海）、強二線（武漢/西安等） 及省會城市（南寧/昆明等），形成華北、華東、華南、西南、西北網絡。
早期項目（如北京、武漢）位于城市新興區域（如北京南城），依托交通樞紐（如無錫項目毗鄰地鐵）引流。新項目（如上海、西安）升級為綜合體形態，融合辦公、綠電等多元業態。
與此同時，產品代際演進。
第一代（2009-2015）：純購物中心（無錫/北京/武漢），側重家庭客群與北歐設計。第二代（2021起）：長沙/西安項目，加入商務公寓（“薈聚之光”）或文化融合（西安“聚寶盆”造型）；上海項目首創“購物中心+宜家+辦公樓”模式，獲LEED/WELL綠建認證，定位長三角地標。
綜上可知，薈聚的資產結構呈現 “高投入-長周期-穩收益” 三重特征。
若輕資產轉型成功，英格卡或可實現資產輕化，可更聚焦品牌輸出與體驗創新（如首店經濟、進場零售），但其核心壁壘仍在于重資產時期積累的運營know-how，以運營能力而非資產規模定義商業價值。