撰文/陳媚 主編/付慶榮
微信排版/陳玨希
頭圖、產疫封面圖來源/三井不動產官網
編者按：第17屆商業地產節《遠見·商業先行者》大型主題策劃系列之——企業所向·遠見17集，下反通過深入洞察中國商業地產浪潮中，接地氣那些走在行業創新前沿的不動企業，窺見商業創新法寶。產疫此篇為：三井不動產。下反
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五一前夕，接地氣日本福岡三井Lalaport如期開業。不動如守護神般屹立在商場門口的產疫“V高達”，引來不少前來朝圣的高達迷。
時間回倒一年，相同戲碼，在上海金橋Lalaport高調上演。
作為首家海外Lalaport，Lalaport上海金橋去年4月28日亮相，近18米的高達立像，背掛羽翼，視覺沖擊力鋪面而來。
國內海外，Lalaport步履不停。而其“兄弟產品線”奧特萊斯購物城、Lalastation，亦刷屏不斷。福岡Lalaport開業前一日，三井奧特萊斯購物城·吉隆坡國際機場雪邦三期面世；往前2個月，三井奧特萊斯購物城·臺南開幕，帶來34家臺南首店。
而三井不動產首個海外車站型商場LaLa station，去年底落戶在上海蓮花路，與金橋Lalaport分立魔都西東兩端。
一個個鮮活的案例，串起了三井不動產的疫下擴張路線圖——國內扎穩，海外快跑。隱藏其后的主要招式不是“高大上”金融術（延伸閱讀：《三井不動產80年絕地反擊故事》），而是“接地氣”的運營、布局術。
一、2021成績單：商業租賃收入漲了9%，Lalaport貢獻近半
年報顯示，2021財年（2021年4月1日至2022年3月31日），三井不動產整體營業收入為2.15萬億日元，同比增長7.1%；營業收益為2300億日元，同比增長了12.9%。
通過“三位一體”的經營策略優化后，期內，三井不動產的商業設施租賃板塊營業收益同比增加了9.1%，達1207.77億日元，占總收入的31%。
1、Lalaport貢獻57%商業收入，OUTLET PARK次之
據三井不動產2021年財報，商業設施板塊營業收入中，Lalaport營業收入占比高達57%，是業績的主力貢獻軍；Mitsui OUTLET PARK （三井奧特萊斯購物城）次之，占比27%。
具體來看，截至2021財年底，三井不動產旗下共有24個Lalaport項目（其中日本本土有21個，海外地區3個）。主要分布在日本首都圏、近畿圏、中京圏地方及其他地區，海外事業分布在上海、臺灣高雄、吉隆坡。
按照產品線定義，Lalaport為區域性購物中心，以時尚為主，聚集了美食和娛樂等設施，體量主要在15萬-25萬平方米。
按計劃，三井不動產儲備的項目（包括2021年開業的物業）共有17個，包括日本國內7個——近畿地區2個、九州地區1個、日本其他地區項目4個，以及海外項目10個——中國8個（臺灣6個、內地2個）、馬來西亞2個。
*三井不動產儲備項目 圖片來源/三井不動產官網
2、“三位一體”打法加持，空置率、銷售額整體向好
從三井不動產的年報數據可知，2020年其位于日本首都商圈的商業項目空置率大幅上漲達到3.1%。行至2021年度，區內商業項目的銷售額同比恢復，寫字樓租金收入增加，東京都市區的空置率截至2022財年二季度末，已經環比下降0.8%。
視角轉向三井不動產郊區商業項目，不難發現：疫情限令解除后，它們得到較快恢復,對應的出租供應面積從2019年220.4萬平方米增長到2021年245.8萬平方米。
逐漸回穩的數據線，是三井不動產大力調整經營策略，優化組合租賃的結果。包括，提供吸引游客的內容，強化商場參觀價值；一對一營銷，提高會員客戶使用頻率和購買單價；提升官網“&mall”運營，全渠道獲取客戶需求，同時提高租戶庫存管理效率。
盡管疫情的影響尚在，但通過上述改善運營舉措，三井不動產預計2022財年的商業項目銷售額將增加569億日元，利潤將增加72億日元。
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二、疫下突圍：爆改舊mall、菜市場、公園，上新產品線
三井不動產穩住商業棋局的秘密，不只有“三位一體”運營術，還祭出了超級爆改術。
早前2月22日，三井不動產宣布，日本三井購物公園 LaLaport EXPOCITY（啦啦寶都世博城）將進行開業以來的首次大規模更新。
自3月24日起，商場內36家門店陸續煥新亮相，推出包括Calvin Klein、Tommy Hilfiger等11家翻新店，韓國料理VEGEGO、Kitashinchi Tonkatsu epais等25家新店。
據了解，LaLaport EXPOCITY亮相于2015年11月19日，彼時為“日本最大的復合型商業設施”，以“游玩”“教育”“購物”為主題，內置8大娛樂館。
三井不動產的超級改造術，在 LaLaport EXPOCITY身上，只是小試牛刀。4月推出的LaLaport福岡項目，則是大玩一把。作為九州首個LaLaport商場，該項目前身為福岡市蔬果市場舊址。
而集大成的作品，當屬RAYARD Hisaya-odoriPark（RAYARD久屋大通公園）。該項目選在2020年9月開業，原本的老舊公園搖身一變為“綠色活力潮流地標”。
以RAYARD久屋大通公園為起點，三井不動產推出新產品線—RAYARD。RAYARD的中文意思是，陽光灑落在庭院中。它結合了公園和購物中心場景，意在創造“一個各種各樣的人、商品和概念聚集在一起的地方，通過他們不同的互動產生新的價值”。
無論是小改還是大調，三井不動產的商業改造成功的秘密有“跡”可循。
1、品牌組合亮點多，“首店”是醒目標簽
據商業地產頭條了解，福岡三井Lalaport用地面積約8.66萬㎡，共有222家店鋪，其中57家是首次進駐九州。
商場1樓設有“food marche”，包括直銷店、雜貨店、日用品店等；3樓是九州最大的美食區，拉面店“宍道湖琥珀中華蕎麥面”、小籠包店“京鼎樓”等入駐；4樓和5樓則是體驗型娛樂設施，其中高達的綜合娛樂設施“Gundam Park Fukuoka”共有3個區域。
RAYARD久屋大通公園開業時，引入的35家零售、餐飲、服務店鋪中，有22家是首次進入名古屋的品牌。
2、打造個性區域空間，經營業績節節攀升
日本LaLaport TOKYO-BAY1981年開業，曾是全日本第一家美式購物中心。連續經營40年以上，為滿足顧客日益變化的需求，三井不動產其進行了多輪改造、擴建、設施翻新乃至局部重建，商業空間與時俱進，營業額節節攀升。
截至2022年5月，LaLaport TOKYO-BAY現有商戶總計434戶，出租率高達96.5%。2019年在所有項目中，TOKYO-BAY營業額排第四。
*日本LaLaportTOKYO-BAY 圖片來源/三井不動產官網
另一典型案例，為三井奧特萊斯購物城仙臺項目。開業11年之際，三井不動產全面翻新了市場街餐廳和零售區，打造Mori no Minato Marche區域作為新店集合區。改造后，項目出租率高達100%。
圖片來源/三井不動產官網
三、尋找新增量：三年投資7000億日元，加碼海外新興市場
在日本國內市場，三井不動產爆改存量，穩扎穩打。而將眼光投向海外時，步伐有些“激進”。
去年12月，三井不動產宣布未來計劃三年內向海外投資7000億日元(約合62億美元)。這是該公司迄今為止規模最大的投資計劃之一。
因本土發展受限，三井不動產在長期經營方針“VISION2025”中（綜合營業收入約3500億日元，海外收入約占30%，ROA維持在5%左右），提出“進化成為全球性企業”的目標。
軍令既出，快馬加鞭。據財報顯示，去年4月至12月，三井不動產同比新增66萬平方米商業設施租賃面積，其中包括LaLaport上海金橋、LaLastation上海蓮花路及吉隆坡國際機場雪邦（三期）和LaLaport吉隆坡四個海外項目。
*LaLa station上海蓮花路 圖片來源/三井不動產官網
1、中國：內地落下2個“LaLa”系列項目，臺灣主打強強聯合
杉井奧特萊斯廣場?寧波為三井不動產在中國內地落下的首個項目，是其與杉杉集團合資成立的。自2011年開業以來，因應時而變的高運營效率下，該項目銷售額持續增長。
2021年10月20日，上海金橋Lalaport開業，意味著三井不動產在中國內地首個獨資項目正式落地。同年12月完成整體開業的Mitsui Shopping Park LaLastation上海蓮花路（TOD軌交項目），則是其在海外的首個車站大樓商業項目，也是目前三井不動產唯一一個海外TOD項目。
*LaLaport上海金橋 圖片來源/三井不動產官網
風靡日本38年，擁有60多家購物中心的LaLaport首次走出國門落戶上海，關注度滿滿。
項目以“Brand New Life style Junction”為理念，商業建筑面積約12.9萬平方米，引入220家商戶——設有VIP包房的多廳影院“SFC上影影城”、LDH集團旗下綜合藝能輔導機構“EXPGENT ERTAINMENT”上海首店、集合燒肉·壽司·日本鄉土料理的餐飲區“旨味町”等。
相較金橋LaLaport，LaLa station上海蓮花路項目“小而美”。作為一個商業體量僅3.1萬平方米的小型存量項目，其無縫對接了地鐵帶來的客流，日均客流穩居商圈前位。
聚焦上班族的基本生活需求，以快速、高效的特點，在商場1至5層，精選了約90家服裝、餐飲、共享辦公室等品牌。其中日系店鋪約占2成，如日本流行服裝品牌niko;以及來國內的共享辦公品牌DISTRIIbanban、德國超市ALDI。
*LaLa station上海蓮花路 圖片來源/三井不動產官網
魔都之外，三井不動產中國布局另一重倉之城是臺灣。經過6年積累，已在當地建立穩固的奧萊生意版圖。
據商業地產頭條統計，目前，三井不動產在臺灣共開出了3個奧特萊斯公園，分別落于新北、臺中和臺南。最新開業的臺南項目，緊鄰高鐵臺南站和臺鐵沙侖站，集合了約150家店鋪，其中包括12個臺南首店、25個日本品牌。
*三井不動產臺灣項目 圖片來源/三井不動產官網
以奧萊為跳板，三井不動產開始在臺灣上新“Lala”系列項目，但不同于上海的“單打獨斗”法，其選擇與國泰建設強強聯手。
國泰建設3月15日公告稱，向臺灣三井不動產購買高雄鳳山啦啦寶都公司股權，并參與后續增資認股案，預計持股30%，共同打造南臺灣純日系休閑購物中心。
Mitsui Shopping Park LaLaport高雄，為三井在臺的第七個商業項目，規劃約有250間專柜進駐，將于2023年動工，預計2026年完工。
*(暫名)三井購物公園LaLaportKaohsiung效果圖 圖片來源/三井不動產官網
2、馬來西亞：奧萊項目靠機場，“全球最大”Lalaport占領市區
首戰東南亞，三井不動產在馬來西亞落成兩大項目，分別是Mitsui OUTLET PARK吉隆坡國際機場雪邦（一、二、三期）和Mitsui Shopping Park LaLaport吉隆坡。
Mitsui OUTLET PARK吉隆坡國際機場雪邦由馬來西亞機場有限公司與三井不動產聯合打造，為吉隆坡第一家推出的奧特萊斯購物中心，人氣頗高。項目的二期、三期分別于2017年12月、2022年4月開業，整體業績持續增長。
*吉隆坡MOP 圖片來源/三井不動產官網
而1月20日分階段營業的吉隆坡Lalaport，為三井不動產海外第二個該系列項目，也是目前全球最大的Lalaport商場。
*吉隆坡Lalaport效果圖 圖片來源/三井不動產官網
吉隆坡Lalaport占地超過7.85萬平方米，耗資87億令吉，位于武吉免登市中心(BBCC)的核心。約400家品牌商鋪橫跨7層樓，包括來自日本的人氣品牌如Nitori、Nojima、Don Don DOnki的JONETZ，以及日本最大的貓咖啡館寵物店Coo&RIKU。
其他租戶包括 Nitinagin&Co，馬來西亞第一個提供泰國街頭食品和產品的室內泰國水上市場、BookXcess、ROLLERWA+、韓國室內溜冰場、Golden Screen Cinemas 和 MR DIY。
據悉，吉隆坡Lalaport官方目標為今年8月實現80%的出租率，至年底達90%。而至3月底，約76%的店鋪已簽約，其中38%已開業。
綜上，不難看出，三井不動產海外布局策略的二大要點：
//產品線：主打LaLa系列+OUTLETPARK，前者多為獨立運作，后者則選擇與本土巨頭強強聯手，優勢互補。通常，項目合作方擁有土地使用權，投資方通過受讓項目公司部分股權，可大大降低投資開發成本。
//選城市：青睞亞洲新興國家主要一線城市，如上海、臺北、吉隆坡等。日本國內經濟發展受限,居民消費水平持續下降。而這些新興的海外市場，商業發展勢頭正盛，可挖掘空間與潛力大。
*三井不動產海外項目 圖片來源/三井不動產官網
當然，除了強大的運營術、靈活的布局術外，三井不動產疫情之下凸顯的反脆弱力，還離不開其高階的資本模式。
一方面，現金流穩健，驅動商業版圖拓張。2017-2021年，三井不動產的現金流一直保持正增長，環比趨勢向好，投資現金流明顯增長。2021財年末，其現金及現金等價物余額較上財年末增加82億日元，至1877億日元，為加碼海外提供資金支持。
另一方面，輕資產的托管模式、代建模式和基金模式，讓三井不動產能夠在降低負債率的同時擴張管理資產規模。尤其是基金模式，借助J-REITS平臺，公司已累計通討資本市場融資7365億日元（約合人民幣400多億元），從而有力支撐了公司在財務安全基礎上的快速擴張。
現在，疫情風暴還沒結束，而三井不動產的新反擊故事也將繼續。
