Gomall新商業 撰文/付贏
資產證券化正加速存量價值運營時代的有多到來，作為西南經濟引擎的少個商業成都，其商業地產證券化進程正成為這場變革的資產證券重要載體。
公開信息揭示，項目截至2024年底，成都成都已有11個知名商業項目（含百貨、有多購物中心、少個商業奧特萊斯、資產證券商業街）成功通過資產證券化路徑實現價值釋放，項目證券化產品累計規模近300億元人民幣，成都展現強勁消費力。有多（見后文）
其中，少個商業高新區有5座商業項目完成了證券化，資產證券其數量居于成都主城區首位，項目其次是武侯區，已有2座證券化商業項目。
成都商業地產資產證券化的先行者集中于資本運作嫻熟、擁有優質商業項目的頭部開發商。比如華潤置地的成都萬象城作為城市級標桿商業，早在2020年就以華潤置地首單商業地產抵押貸款CMBS發行，規模達到25.01億元，發行票面利率為3.8%，更因穩定優異的運營數據備受投資人認可。
國家“十四五”規劃明確基礎設施REITs在存量資產盤活方式中位列第一。
在推進基礎設施REITs試點方面：
早在2021年2月，成都在全國率先印發《關于促進成都市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發展的十條措施》；
今年4月，成都印發《關于做好我市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》。
開展基礎設施REITs試點，被賦予盤活存量資產、擴大有效投資的重要使命。
截至2025年5月末，國內全部66只公募REITs中有8支消費基礎設施REITs，其中就有1支在成都（成都大悅城），為成都市場消費基礎設施REITs打一個好版。
根據公開資料整理©付贏
值得關注的是，華潤置地傾向于采用CMBS或類REITs等融資工具。今年3月，華夏華潤商業 REIT 完成首次擴募，項目為昆山萬象匯；四個月后，擬申請第二次擴募并新購入基礎設施項目，擬購入的基礎設施項目包括杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯，三個項目均位于核心商圈，客流黏性高、主力租戶聚焦零售餐飲業態，可強化基金對“三省三市”消費基礎設施布局，更能夯實投資組合的現金流基石，同時捕捉區域消費升級的長期增長機遇。
另外，易方達華威農貿市場REIT作為全國首單農貿市場公募REITs，它的成功發行除了響應國家發改委《發改投資〔2023〕236號》新增行業政策，也標志著商業地產市場證券化的多維途徑擴張中，社區商業、農貿市場項目也值得各位投資者關注。
輕資產是頭部房企首選的多元化擴張路徑，包括保利發展、華潤置地、印力及龍湖、萬科等在內的多家房企，都在積極推動CMBS、類REITs等產品的融資計劃。
目前類REITs已進入常態化發行階段，其發行不僅利好存量資產價值釋放，也對不良資產起著優化資產處置效率和降低處置成本作用。
其運營數據披露的透明度，將驅動商企從產銷模式轉向資產管理機制，實現輕資產化發展；帶來的資金活水，賦能商業項目優化消費體驗，讓普通投資者以較低門檻投資不動產，分享紅利，助力國內消費大循環的格局。
但不可否認的是，隨著商業地產馬太效應加劇，那些擁有成功證券化經驗的頭部企業在獲取新項目、低成本融資方面優勢顯著，形成“投融管退”的良性循環。
這背后更加考驗團隊運營能力是否在“內卷市場”形成核心壁壘，能否產生持續、穩定、增長的可證券化現金流，成為衡量商業管理團隊價值的重要標準。
傳統依賴位置紅利、缺乏精細化運營能力的項目，在資本化路徑上將舉步維艱。
“投融管退”閉環加速形成則推動行業向更專業化、金融化方向發展。例如擅長“投融管退”的光控安石已完成上海靜安大融城項目、重慶觀音橋大融城項目、西安大融城項目類REITs在深交所發行，律師事務所為北京市金杜、漢坤律師事務所，6年內發行總規模高達158.2億元。
毋庸置疑，重資產持有模式雖保有其融資優勢，但輕資產模式憑借資本敏捷周轉、高效滾動的運營優勢，在行業激烈競爭及現金流壓力下的吸引力也越來越大，這類由地方國企平臺、專業商業管理運營商主導的項目，將更多嘗試通過證券化盤活存量。
隨之而來的是證券化產品對運營人才提出更高要求，具備精通資產估值、現金流管理、招商運營等復合背景的專業人才將成為市場爭搶對象，其價值或將超越傳統招商人才。
尤其是運營過高坪效購物中心的專業人才，某種程度上更加有市場競爭力，例如服務過華潤置地、大悅城、龍湖、凱德體系的從業者。
現在來看看成都哪些商業項目已經證券化。
高新區
成都銀泰中心in99
時間:2017年 期限:18年 規模:35億元
所屬品種：國內首單培育型CMBS
標的資產：銀泰中心in99購物中心及華爾道夫酒店和車位共計293983.17㎡
原始權益人：云南城投置業股份有限公司
計劃管理人：開源證券股份有限公司
會計師事務所：大華會計師事務所（特殊普通合伙）（云南分所）
律師事務所：海問律師事務所（北京市）
主承銷商：開源證券股份有限公司
交易結構：
高新區
環球中心
時間:2018年 期限:18年 規模:35億元
所屬品種：首單信托作為原始權益人的CMBS
標的資產：環球中心商業及環球洲際酒店
原始權益人：成都環球世紀會展旅游集團有限公司
計劃管理人：上海光大證券資產管理有限公司
主承銷商：光大證券股份有限公司、平安證券股份有限公司
交易結構：
高新區
合景泰富·悠方
時間:2019年 期限:18年 規模:100億元
所屬品種：首單商業物業儲架式CMBS
標的資產：成都悠方購物中心地上1-7層商業、杭州木蓮莊酒店、廣州木蓮莊酒店
原始權益人：廣州合景控股集團有限公司
計劃管理人：華西證券股份有限公司
律師事務所：北京市竟天公誠律師事務所
主承銷商：華西證券股份有限公司
高新區
蘇寧城市奧特萊斯
時間:2019年 期限:18年 規模:19億元
所屬品種：首單購物中心續發類REITs
標的資產：成都蘇寧廣場
原始權益人：南京蘇寧商通企業管理服務有限公司
計劃管理人：中信證券股份有限公司
會計師事務所：天衡會計師事務所
律師事務所：北京市竟天公誠律師事務所
主承銷商：中信證券股份有限公司
高新區
建發鷺洲里
時間:2021年 期限:18年 規模:11億元
所屬品種：CMBS
標的資產：建發鷺洲里
原始權益人：建發房地產集團有限公司
計劃管理人：華泰證券（上海）資產管理有限公司
律師事務所：福建天衡聯合律師事務所
主承銷商：華泰證券股份有限公司
交易結構：
武侯區
武侯吾悅廣場
時間:2020年 期限:18年 規模:7.1億元
所屬品種：CMBS
標的資產：成都武侯吾悅廣場
原始權益人：新城控股集團股份有限公司
經營數據：截至2024年底，新城控股持有的已開業吾悅廣場148座，管理輸出的已開業吾悅廣場25座，整體出租率近98%；全年商業運營總收入128.08億元（即含稅租金收入），同比增長13.10%。2025年新城吾悅廣場ABS計劃獲受理，該項目擬發行規模5.63億元，原始權益人為上海睿碩創企業管理有限公司，計劃管理人為國金證券資產管理有限公司。
武侯區
成都大悅城
時間:2024年 期限:18年 規模:33.23億元
所屬品種：西南地區首單消費基礎設施公募REITs
標的資產：成都大悅城
原始權益人：卓遠地產（成都）有限公司
計劃管理人：中信證券股份有限公司
會計師事務所：信永中和會計師事務所
律師事務所：北京金誠同達律師事務所
主承銷商：中信證券股份有限公司
交易結構：
溫江區
合生匯
時間:2019年 期限:18年 規模:11.5億元
所屬品種：ABS
標的資產：成都珠江廣場
原始權益人：廣東珠江投資股份有限公司
計劃管理人：首創證券股份有限公司
主承銷商：首創證券股份有限公司
成華區
成都萬象城
時間:2020年 期限:18年 規模:25.01億元
所屬品種：華潤置地首單商業地產抵押貸款CMBS
標的資產：成都萬象城一期
原始權益人：華潤置地投資有限公司
計劃管理人：中信證券股份有限公司
律師事務所：萬商天勒律師事務所
牽頭主承銷商：中信證券股份有限公司
交易結構：
錦江區
錦江蘭桂坊
時間:2022年 期限:18年 規模:5.26億元
所屬品種：西南地區區縣級平臺首單商業物業資產CMBS
標的資產：錦江蘭桂坊
原始權益人：成都市興錦城市建設投資有限責任公司
計劃管理人：華西證券股份有限公司
會計師事務所：中興華會計師事務所
律師事務所：上海市錦天城律師事務所
主承銷商：招商證券股份有限公司
交易結構：
青羊區
成都寬窄巷子
時間:2023年 期限:18年 規模:11.81億元
所屬品種：全國首單歷史文化街區CMBS和全國首單地方增信文旅類 ABS
標的資產：寬窄巷子
原始權益人：成都寬窄文創產業投資集團有限公司
計劃管理人：富國資產管理（上海）有限公司
律師事務所：上海市錦天城律師事務所
主承銷商：海通證券股份有限公司
交易結構：
了解完之后，或更能強烈感受到，資產證券化在當下低迷商業市場環境中，對行業消費條件、市民消費意愿的提升有一定利好，為商業地產行業反哺新一輪發展機遇。
可以預見，成都商業地產資產證券化在政策指導下將呈現資產包類型多元化，除核心商圈成熟購物中心外，那些運營良好的社區商業、特色主題街區、優質寫字樓底層商業等，都將加速成為打包入池的新標的。
未來NOI、EBITDA或將成為衡量商業體真實價值最真實的標尺，也是這個行業向高質量演進最有力的見證。