REITs的威農(nóng)火熱讓越來越多的底層資產(chǎn)尋覓到新的出路。

9月29日，貿(mào)市深交所發(fā)布，農(nóng)貿(mào)易方達華威農(nóng)貿(mào)市場封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金狀態(tài)更新為已受理，市場首單色國內(nèi)首單農(nóng)貿(mào)市場公募REIT準備上馬。易方

據(jù)披露，達華T底易方達華威農(nóng)貿(mào)市場封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金經(jīng)證監(jiān)會準予注冊，威農(nóng)基金發(fā)起人與原始權(quán)益人均為福建華威農(nóng)商（集團）有限公司；基金管理人為易方達基金管理有限公司。貿(mào)市

基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為消費基礎(chǔ)設(shè)施中的農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào)市場。

此次推進的市場首單色易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT是以華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心為底層資產(chǎn)。據(jù)了解，易方該項目是福州市區(qū)內(nèi)重要的農(nóng)產(chǎn)品采購流通節(jié)點和保供單位。

根據(jù)招募說明書，華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心資產(chǎn)為位于福建省福州市倉山區(qū)盤嶼路855號，總用地面積92,966.67平方米，總建筑面積98,925.84平方米，包括建筑物所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)，內(nèi)部共有7座建筑，目標不動產(chǎn)評估值為16.278億元。

項目自2013年12月開業(yè)，截至目前運營時間近11年，而地塊的土地使用權(quán)出讓年限為2005年7月28日至2055年7月27日止，剩余年限為31.3年。

商業(yè)客獲悉，福州市現(xiàn)時已經(jīng)明確將華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心，定位為福州市南三環(huán)市場集聚區(qū)的核心組成部分，且三環(huán)內(nèi)不再增加和擴建大型商品交易市場。

政策的重視以及缺少競爭對手使得華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心常年保持較高經(jīng)營水平。

根據(jù)各樓棟及樓層承擔(dān)的功能及業(yè)態(tài)不同，華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心劃分為三個功能區(qū)，分別為首層（農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)）、非首層（倉庫及海鮮美食體驗區(qū)）和冷鏈倉儲區(qū)。

由于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場與其他商業(yè)綜合體和購物中心相比，在業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方式有很大的區(qū)別，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場商戶進出貨需要有車流通道以實現(xiàn)進出貨和采購的便利快捷。

因此農(nóng)貿(mào)市場一層租金單價明顯高于其他樓層，是農(nóng)貿(mào)市場最主要的收入來源，同時出租率也一直保持在高水平。

2023年度，首層已租賃面積平均租金約224元/平方米/月，收入占底層資產(chǎn)當年總收入的95%；2021-2023年首層收入占底層資產(chǎn)總收入均超過93%，出租率也保持在90%以上。

非首層已租賃面積平均租金約41元/平方米/月，占華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心總可租面積約21%，收入占底層資產(chǎn)當年總收入的5%。該區(qū)域涉及裝修以及商戶的重新選擇，出租率有所下降，目前出租率僅68%，仍在繼續(xù)招租中。

值得注意的是，說明書披露，華威農(nóng)貿(mào)中心新建的冷鏈倉儲區(qū)從2023年11月取證招租，2023年末出租率便達到100%，由于當時處于免租期內(nèi)，未統(tǒng)計入2023年收入。目前，華威農(nóng)貿(mào)中心冷鏈倉儲區(qū)部分區(qū)域結(jié)束免租期，已租賃面積平均租金約98元/平方米/月，2024年一季度冷鏈倉儲區(qū)收入占總收入的比率達到1%。

?

數(shù)據(jù)來源：招募說明書

招募說明書還披露，根據(jù)測算，在滿租狀態(tài)下首層租金物業(yè)收入占比為72.89%；非首層租金物業(yè)收入占比為13.03%；冷鏈倉儲區(qū)收入占比可達到14.08%。

租約方面根據(jù)已簽署的租賃合同，截至盡調(diào)基準日，約37.64%租戶合同于2027年到期、19.00%租戶合同于2031年到期、14.06%租戶合同于2036年到期，合同分散到期為租戶續(xù)租、店面招商補商等預(yù)留充足時間。

并且此前華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心面對商戶租賃合同的集中到期實現(xiàn)了較高的續(xù)租率，2021-2023年及2024年1-3月，到期租約面積分別為35,288.96平方米、6,735.92平方米、2,665.45平方米和263.00平方米，續(xù)租率分別達到90.07%、81.84%、90.42%和100%。

運營方面，項目公司運營模式為租賃模式，主要盈利模式為收取租金物業(yè)收入、停車費、廣告費等，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

2021-2023年度及2024年1-3月，基礎(chǔ)設(shè)施項目收入規(guī)模分別為7637.33萬元、7347.88萬元、7929.75萬元和2205.10萬元，其中，租金物業(yè)收入分別為6809.96萬元、6721.17萬元、6845.92萬元和2017.82萬元。毛利率分別為56.72%、53.44%、55.84%和54.16%，凈利潤分別為1586.21萬元、1398.76萬元、1580.32萬元和718.15萬元。整體運營狀況比較穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書

負債方面，2021-2023年度及2024年1-3月，華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心總體負債規(guī)模分別為33637.42萬元、34519.44萬元、43143.36萬元和41815.74萬元，整體處于較穩(wěn)定水平。

從負債結(jié)構(gòu)看，流動負債占總負債的比重分別為66.24%、68.07%、50.67%和50.06%；非流動負債占總負債的比重分別為33.76%、31.93%、49.33%和49.94%。

流動負債以應(yīng)付賬款、預(yù)收款項、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款為主；非流動負債以長期借款、遞延收益與遞延所得稅負債為主。

根據(jù)招募說明書披露的項目現(xiàn)金流測算分析及未來運營展望，假設(shè)2024年4-12月及2025年預(yù)測可供分配金額100%分派，該公募基金2024年4-12月和2025年的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率（年化）將分別達到6.06%和6.07%。